Autor: Dietrich Schartner
Rückkehrer, Diaspora-Kapital und Tech-Gehälter prägen das Stadtbild von Eriwan
Die Hauptstadt Armeniens erlebt derzeit einen deutlichen Immobilienaufschwung. In zentralen Lagen liegen die Preise 2024 bei rund 2.300 US-Dollar pro Quadratmeter, während die Zahl der Immobilientransaktionen landesweit auf 247.000 gestiegen ist – ein Plus von knapp 13 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Was auf den ersten Blick wie ein klassischer Immobilienzyklus wirkt, ist in Wahrheit das Ergebnis mehrerer gleichzeitig wirkender Faktoren, die wirtschaftliche, gesellschaftliche und geopolitische Entwicklungen miteinander verbinden.
Wer treibt die Nachfrage?
Der Immobilienmarkt wird derzeit von mehreren Kräften angetrieben. Ein zentraler Faktor sind die Diaspora-Investoren: Armenier aus dem Ausland investieren in Wohnungen, sowohl als Wertanlage als auch als Rückzugsoption in der Heimat. Hinzu kommen Rückkehrer und Zuzügler, insbesondere hochqualifizierte Fachkräfte aus dem IT-Bereich, die nach Eriwan ziehen und dadurch die Nachfrage nach Wohnraum weiter steigern. Ergänzend spielt der Tech-Sektor selbst eine entscheidende Rolle: Die Konzentration der IT-Branche in der Hauptstadt sorgt für höhere Gehälter, die wiederum die Kaufkraft erhöhen und die Nachfrage nach modernen Wohnungen zusätzlich ankurbeln. Diese Kombination aus Kapitalzuflüssen, Rückkehrbewegungen und höheren Einkommen treibt den Immobilienmarkt insbesondere in den zentralen Lagen der Stadt.
Neubau und die wachsende Kluft
Die Bautätigkeit reagiert spürbar auf die steigende Nachfrage. Über 200 Neubauprojekte entstehen derzeit in Eriwan, wobei viele auf das gehobene Preissegment ausgerichtet sind. Gleichzeitig fehlt bezahlbarer Wohnraum, und die Preise in den peripheren Stadtteilen bleiben deutlich niedriger – teilweise mit Differenzen von mehreren Hundert Prozent. Das führt zu einer zunehmenden räumlichen und sozialen Ungleichheit innerhalb der Stadt, während zentrale Viertel stark profitieren.
Anzeichen einer Abkühlung
Trotz der anhaltend hohen Preise mehren sich Hinweise auf eine gewisse Marktabkühlung. 2025 sank die Zahl der Transaktionen zeitweise, während das Preiswachstum insgesamt verlangsamt. Ein weiterer Aspekt ist, dass ein erheblicher Teil der Nachfrage investitionsgetrieben ist, nicht nutzungsgetrieben. Experten warnen daher, dass sich der Markt teilweise von der realen Nachfrage entkoppelt hat.
Die wirtschaftliche Bedeutung des Immobilienboomst
Der Immobiliensektor ist mittlerweile ein zentraler Motor der armenischen Wirtschaft. Er schafft Arbeitsplätze, zieht Investitionen an und wirkt als Multiplikator für verwandte Branchen. Zugleich zeigt sich, dass eine starke Konzentration auf Eriwan und bestimmte Einkommensgruppen Risiken birgt. Sollte sich die Nachfrage verschieben oder Kapitalzuflüsse ausbleiben, könnten die Folgen schnell über den Immobilienmarkt hinaus spürbar werden.
Die aktuelle Entwicklung verdeutlicht, wie stark externe Impulse – Diaspora, Tech-Boom und Migration – eine kleine Volkswirtschaft transformieren können. Gleichzeitig wird deutlich, dass strukturelle Maßnahmen wie mehr bezahlbarer Wohnraum, stabile Nachfragequellen und eine ausgewogene Stadtentwicklung notwendig sind, um den Aufschwung langfristig wirtschaftlich tragfähig zu gestalten – sowohl für den Immobilienmarkt als auch für Armenien insgesamt.
