Laut dem am 19. November veröffentlichten Wohnungsmarktbericht der Ungarischen Nationalbank (MNB) steigen die Immobilienpreise im Land weiterhin rasant. Für 2024 verzeichnete die Zentralbank ein landesweites Preiswachstum von fast 24 Prozent, in Budapest sogar von rund 30 Prozent. Das neue staatliche Wohnungsbaudarlehensprogramm dürfte diesen Trend weiter verstärken.
Die MNB warnt zudem, dass der Markt bereits deutlich überbewertet sei: Die Preise lägen fast 19 Prozent über dem Niveau, das durch Fundamentaldaten gerechtfertigt wäre.
Das Prognosemodell der Nationalbank, basierend auf Daten vom September, sagt für das dritte und vierte Quartal erneut Preissteigerungen von jeweils 6 bis 7 Prozent voraus. Sollte sich dies bestätigen, würde das Gesamtwachstum im Jahr 2025 auf knapp 29 Prozent steigen – ein Wert, der zuletzt im Jahr 2000 erreicht wurde.
Ungarn führt EU-Rangliste der Preissteigerungen an
Ein Blick auf Eurostat zeigt die Dimension der Entwicklung: Seit 2010 sind die Immobilienpreise in Ungarn um 234 Prozent gestiegen – der höchste Wert in der gesamten EU und mehr als das Vierfache des europäischen Durchschnitts.
Ein wesentlicher Treiber ist das neue „Home Start“-Programm der Regierung. Die subventionierten Kredite mit fixem Zinssatz von 3 Prozent – deutlich unter dem Marktniveau – haben seit August zu einem starken Nachfrageanstieg geführt. In Budapest fiel der Preisanstieg zuletzt etwas moderater aus, da Preisobergrenzen des Programms bestimmte Objekte vom geförderten Markt ausschlossen.
Angebot bleibt knapp – Neubauzahlen gehen zurück
Trotz steigender Baugenehmigungen bleibt das Angebot angespannt. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen könnte laut ungarischem Statistikamt dieses Jahr um 7 Prozent fallen – auf nur rund 12.400 Einheiten. Damit liegt Ungarn weiterhin auf dem letzten Platz der EU.
Um gegenzusteuern, stellt die staatliche National Capital Holding (NTH) 160 Milliarden HUF für neue Projekte bereit. Landesweit wurden bereits mehr als 25.000 förderfähige Vorhaben angekündigt. Die Preisobergrenzen liegen bei 100 Millionen HUF für Wohnungen und 150 Millionen HUF für Häuser, mit einem maximalen Quadratmeterpreis von 1,5 Millionen HUF.
Insgesamt könnte das Programm bis zu 1 Billion HUF in den Markt lenken und innerhalb von sechs Jahren den Bau von bis zu 30.000 neuen Einheiten ermöglichen.
Während sich die Zahl der neu begonnenen Projekte bereits verdoppelt hat, bleibt die Zahl der Fertigstellungen niedrig. Zwischen Baubeginn und Übergabe vergehen üblicherweise zwei bis drei Jahre.
Einfluss auf Mietmarkt und Investoren
Der Bericht zeigt, dass das Home-Start-Programm den Mietmarkt beeinflusst: In Budapest haben sich die Mieten stabilisiert, außerhalb der Hauptstadt sind sie zum Teil gesunken.
Gleichzeitig beobachtet die MNB, dass mehr Investoren in Neubauprojekte einsteigen. Doch sinkende Mietrenditen – unter 5 Prozent in Budapest und unter 7 Prozent im übrigen Land – schwächen die Position potenzieller Käufer.
Die Kreditvergabe boomt: Im ersten Halbjahr stieg das Volumen neu vergebener Wohnungsbaudarlehen um 26 Prozent auf 808 Milliarden HUF. Für 2025 und 2026 erwartet die MNB neue Rekorde. Im Rahmen des Home-Start-Programms wurden bislang rund 15.000 Anträge über insgesamt 400 Milliarden HUF eingereicht.
Dieser Artikel entstand in Kooperation mit unserem Partner bne intelliNews